Impôt sur le revenu foncier
comprendre et calculer en 2026
Location nue, micro-foncier ou réel, prélèvements sociaux et déficit foncier : le calcul des loyers, expliqué simplement.
Les revenus fonciers proviennent de la location de biens immobiliers nus, non meublés. Ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes existent : le micro-foncier, avec un abattement de 30 %, et le régime réel, qui déduit les charges réelles.
- Location nue uniquement : le meublé relève des BIC, pas des revenus fonciers.
- Deux régimes : micro-foncier sous 15 000 €, sinon régime réel.
- Deux étages d’impôt : barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Le déficit foncier : un levier après travaux, jusqu’à 10 700 € sur le revenu global.
Revenu foncier
ce que c’est, et ce que ce n’est pas
Un revenu foncier, c’est le loyer que vous percevez en louant un bien immobilier nu, c’est-à-dire sans meubles : un appartement vide, une maison, un local, un terrain. C’est le point de départ, et c’est aussi là que se glisse la confusion la plus fréquente.
La location meublée ne produit pas de revenus fonciers. Elle relève d’une autre catégorie, celle des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres régimes et ses propres règles. Cette distinction n’est pas un détail : elle change le mode de calcul de l’impôt, les abattements et les obligations déclaratives. Avant toute chose, il faut donc savoir dans quelle case on se trouve. Tout ce qui suit concerne la location nue.
Micro-foncier ou régime réel
deux façons d’être imposé
Une fois posé que vous percevez des revenus fonciers, deux régimes d’imposition s’offrent à vous. Le choix n’est pas anodin, car il détermine ce que vous pourrez déduire.
Le micro-foncier
Le micro-foncier est le régime par défaut tant que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, au niveau du foyer fiscal. Son principe est simple : vous déclarez le montant brut de vos loyers, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l’ensemble de vos charges. Vous n’avez rien à justifier. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune dépense réelle, même si elle dépasse 30 % des loyers.
Le régime réel
Le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 15 000 € de revenus bruts, et il peut être choisi volontairement en dessous. Ici, pas d’abattement forfaitaire, mais la déduction des charges pour leur montant réel : travaux d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, taxe foncière. Ce régime demande plus de rigueur, mais il devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent les 30 % couverts par le micro-foncier.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition | Revenus bruts ≤ 15 000 €/an | Au-delà de 15 000 €, ou sur option |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles déduites |
| Justificatifs | Aucun à fournir | Détail des loyers et charges |
| Déclaration | Montant brut sur la déclaration principale | Formulaire 2044 en complément |
Comment l’impôt est calculé
C’est l’étape que beaucoup oublient à moitié. Le revenu foncier net, une fois l’abattement ou les charges appliqués, s’ajoute à vos autres revenus et entre dans votre revenu imposable. Il est alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, à votre taux marginal d’imposition : plus vos revenus sont élevés, plus la part fiscale sur ces loyers l’est aussi.
Mais l’impôt sur le revenu n’est pas tout. Les revenus fonciers supportent en plus les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Ces deux étages se cumulent. C’est pourquoi un même loyer net peut être taxé très différemment selon la situation : un contribuable faiblement imposé et un contribuable dans une tranche élevée ne paieront pas la même chose, mais tous deux acquitteront les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le déficit foncier, un levier à connaître
Le régime réel ouvre une possibilité que le micro-foncier ignore : le déficit foncier. Il apparaît lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, par exemple une année de gros travaux. Ce déficit n’est pas perdu : la part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà de cette limite, et pour la part liée aux intérêts d’emprunt, l’excédent se reporte sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Imaginons 9 600 € de loyers sur l’année et 15 600 € de charges, dont d’importants travaux de réparation. Le résultat foncier est négatif de 6 000 €. Ce déficit, inférieur à 10 700 €, réduit le revenu global imposable de 6 000 € cette année-là. À une tranche marginale de 30 %, l’économie d’impôt approche 1 800 €, sans compter l’effet sur les prélèvements sociaux les années où le bien redevient bénéficiaire.
Quel régime choisir selon votre situation
La règle de décision tient en une phrase : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel vous fait gagner de l’argent ; sinon, le micro-foncier suffit et reste plus simple.
Un bien simple à gérer
Logement récent, peu de travaux, sans emprunt : les charges restent sous 30 % des loyers, l’abattement forfaitaire est avantageux et la déclaration minimale.
Un bien chargé ou à rénover
Logement ancien, travaux importants, achat à crédit : les charges réelles dépassent 30 %, et le réel permet en plus de créer un déficit foncier.
Un point de vigilance : l’option pour le régime réel s’exerce pour trois ans, période durant laquelle elle est irrévocable, avant d’être reconduite tacitement. Mieux vaut anticiper ses travaux et son financement avant de la choisir. En cas de doute, une simulation des deux régimes sur impots.gouv.fr permet de comparer sur des chiffres réels.
Déclarer ses revenus fonciers
La déclaration suit le régime. Au micro-foncier, il suffit de reporter le montant brut de vos loyers dans la rubrique dédiée de votre déclaration de revenus principale : l’abattement de 30 % est calculé automatiquement. Au régime réel, vous remplissez en complément le formulaire 2044, qui détaille les loyers encaissés et chaque catégorie de charges, et c’est le résultat net qui est reporté sur la déclaration principale.
C’est aussi sur la 2044 que se constate et se gère un éventuel déficit foncier. Comme les règles et les seuils peuvent évoluer d’une année à l’autre, il reste prudent de vérifier les montants en vigueur sur le site officiel des impôts avant de remplir sa déclaration, et de se faire accompagner pour les situations complexes.
Le revenu d’une location meublée est-il un revenu foncier ?
Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec ses propres régimes et règles. Seule la location nue produit des revenus fonciers. Cette distinction change le calcul de l’impôt et les obligations déclaratives.
Quel est le seuil du micro-foncier en 2026 ?
Le micro-foncier s’applique tant que les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué automatiquement. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’impose.
Comment est calculé l’impôt sur les revenus fonciers ?
Le revenu foncier net s’ajoute à vos autres revenus et est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche. S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Les deux se cumulent sur le revenu net foncier.
Qu’est-ce que le déficit foncier et combien peut-on déduire ?
Le déficit foncier apparaît au régime réel quand les charges dépassent les loyers. La part hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an ; l’excédent et la part d’intérêts se reportent sur les revenus fonciers des années suivantes.
Quel formulaire pour déclarer ses revenus fonciers ?
Au micro-foncier, le montant brut des loyers se reporte directement sur la déclaration de revenus principale, l’abattement étant automatique. Au régime réel, on remplit en plus le formulaire 2044, qui détaille loyers et charges, avant de reporter le résultat net.
Imposer ses loyers se résume à trois questions : location nue ou meublée, micro-foncier ou réel, et que faire d’un éventuel déficit. Une fois ces repères posés, une simulation officielle suffit à trancher sur des chiffres réels — et à éviter de payer plus que nécessaire.